德国房产投资全解析,成本?收益?你想知道的都在这!_【环亚创富】
 

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德国房产投资全解析,成本?收益?你想知道的都在这!
发布时间:2019-05-10 17:52 作者:环亚创富阅读:

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摘 要:德国正成为欧洲房产投资新热点 自2008年至今,德国房地产市场开启了连续10年的快速上涨期,成为近十年来收益表现最佳资产之一,德国大城市房价保持了10%以上强劲增长。 不仅如此,去年《

德国正成为欧洲房产投资新热点

自2008年至今,德国房地产市场开启了连续10年的快速上涨期,成为近十年来收益表现最佳资产之一,德国大城市房价保持了10%以上强劲增长。

不仅如此,去年《中国海外投资国家风险评级》报告指出,全球投资最安全的国家均为发达国家,其中德国位列第一。

可见,德国房地产市场,必将成为稳健的投资沃土。那么...

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谁可以在德国购置不动产?

任何人,并且不限购不限贷。

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在德国购置不动产的成本

在德国购置不动产的成本除了不动产本身的售价以外,还需要考虑以下几种附加费用:

1. 土地房产购置税

土地房产购置税是影响购置成本的主要因素,德国各州不同,3.5% - 6.5%不等。如:杜塞尔多夫所在的北威州该税率为6.5%、汉堡为4.5%、柏林为6%。

2. 房产购置公证费

在德国购置房产必须公证,也是对私有财产的保护。各个州公证费不尽相同,一般在1%-1.5%之间。

3. 房产买卖中介费

一般中介费是根据新房或二手房为不动产售价的3.57%-7.14%之间。当然也有可能部分项目不收中介费。

4. 房屋改建翻新费用

如购置的是老旧二手房,还有可能产生房屋改建翻新的费用,这也会构成投资成本。

综合来看,前两项费用(土地房产购置税和公证费)是购置不动产不可避免的成本。而后两项费用(中介费和改建翻新费)是否产生以及成本高低则视不动产购置的实际情况而定。

 

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不动产的投资收入

投资不动产主要有两大收入来源:

1. 租金收入

将不动产购置后进行出租获取租金,租金收入作为一大收入来源需正常纳收入所得税,这既适用于无限纳税义务人也适用于有限纳税义务人,即如果不在德国定居的中国公民在德国购买了不动产出租,其租金收入也须在德国进行申报纳税,税务意义上称为土地所在地原则。

同时按德国法律规定,许多与房产出租相关的费用开支可以合法抵税,从而降低应纳税的租金收入基数。

费用应当如何计算抵扣,具体内容因德国税法的复杂性和严谨性,我们这里无法一一说明。

一般情况下最主要可抵扣的费用包括:

《 房产折旧费》:一般不动产的折旧年限为50年,即每年折旧率为2%(1925年之前建造的不动产年折旧率为2.5%)。计算折旧的基础为不动产的购买价格,但不包括地皮价格。一般在房产买卖合同中会明确单列出地皮价格,该地皮的价值是无法折旧的。

《房产维修和翻新费用》:根据费用的类别不同,一些费用可以当年全额抵税。而有些大额修理翻新费则需计入购房成本,以每年2%的速度折旧。到底哪些费用可以当年全额折旧,或者必须计入购房成本进行50年折旧,在税法上有明确规定,纳税成本上也有大的区别。涉及此方面建议提前与税务师联系进行合理筹划。

《利息支出》: 如购房时进行了贷款,则每年向银行支付的利息费用可以全额抵扣。

《银行开户费用》:与房屋出租相关的银行开户以及信用卡费用。

《水电暖费以及垃圾费》:出租房的水电暖以及垃圾处理所有支出。

《 物业管理费》: 物业管理公司收取的物业管理费。

《中介费》:为购置出租房产所支付的中介费。

《税务师费用》: 税务师在租房方面的咨询筹划费用,以及个人不动产收入税务申报的费用。

《 车旅交通费用》:在合理情况下,因购置和出租房产的关系产生的交通和住宿费用。

《 其他费用》:比如刊登租房广告的费用,为收租而开设银行账户的费用,与房产出租相关的办公物品消耗和电话费等。

2. 不动产增值收入

不动产本身的价值增值也是投资不动产的一大收入来源。因此在考虑投资时,其中长期的升值空间非常重要。同时还应考虑的是不动产价值增值部分的合理避税问题。原则上不动产的增值收入应依法纳税,但投资者还是可以利用法律合理规避纳税义务:

A 投资者持有房产10年以上再出售,该房产的增值价值所得无须纳税。

B 投资者非出租,自住2年以上再出售,该房产的增值价值所得无须纳税。

C 投资者在10年以内出售房产,所获得的增值价值继续在德国用于房产投资,则无须纳税。

提醒:10年以上出租或2年以上自住房产出售所得利润无须纳税只适用于房产私人持有者。不适用于公司机构等。

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投资文物保护房产还有税收优惠

为使历史性建筑得以保留传承,德国政府认定一些有价值的老旧建筑为文物保护建筑。投资人可以在房产市场上自由购置文物保护房产,并进行维修翻新后用于出租或者自住。需注意的是,翻新工作需事先得到当地文物局的同意并在监督下进行,其文物保护特征不受损害。

为了促进文物建筑保护,德国政府给予该类房产的投资者极大的税务优惠。除了一般房产每年2%的折旧外,对于文物房产的维修翻新费用还可享受特殊的高折旧率:

《房屋用于出租》12年完成100%折旧:前8年每年9%,随后4年每年7%。

《房屋用于自住》 前10年每年9%的折旧:购置以及翻新文物房产所获得的高折旧将直接以费用的形式大大降低纳税者的应税基础。

下面我们用一个简单的示例来说明:

张先生2017年1月1日以12万欧元的价格购置了一处100年前建造的老旧文物保护建筑(其中8万欧元为购置地皮的费用)。然后张先生花了60万欧元重新翻新了整个建筑,并将翻新好的房屋以每月2400欧元的价格出租。

张先生目前除了租金收入后的工资年收入为6万欧元。

• 本来的应税基础

60000工资收入+28800租金收入=88800

• 可抵扣的折旧

翻新成本折旧:6万x9%=54000

购置成本折旧:(12万-8万)x2.5%=1K

• 抵扣后的应税基础:8.88万-5万4-1K=3.38万

请注意,该示例只说明折旧情况,并不涉及其他可能存在的费用抵扣。

部分客户总认为德国税高,其实,真的并不是这样的,德国很多费用都可以相互抵扣,再加上一直上涨的房价,绝对值得投资。

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