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“购房潮”的新宠|德国投资房产:私人名义or公司名义区别?

发布时间:2019-05-31 作者:环亚创富 阅读:161

摘要:德国一向以严谨著称,德国的法律对房产行业更是严加规范,整个购房流程第三方监管的制度,过程也是非常严谨而透明的,因此海外买家不用担心被欺骗。

德国一向以严谨著称,德国的法律对房产行业更是严加规范,整个购房流程第三方监管的制度,过程也是非常严谨而透明的,因此海外买家不用担心被欺骗。

2016年10月,路透社报道中国国家投资基金(CIC)在德国柏林、基尔、科隆等地通过运作一次性购入1.6万套住房,创下记录。

的确,与中国大城市相比,德国房价相对较低,空气又干净,环境也优美和完善的基础设置,所以吸引了越来越多华人来德置业。

这也同时解决了企业股东在德的私人住所以及公司办公场所的问题。

《焦点周刊》对中国人购买德国房子的报道

那么作为公司的股东,到底该以私人名义还是以公司名义(这里主要指有限责任公司)购置不动产呢?

在这个问题上并没有一致的答案,公司的股份构成情况,股东个人的收入情况,不动产的使用用途以及预期的持有期限等都是重要的因素。

税务师一般会在综合分析各方面考虑因素后给出建议,大概如下:

股东以私人名义购置不动产

优势:

1、不动产作为股东的私人财产,不受公司财务状况影响,因此不承担企业亏损破产连带义务;

2、如果该不动产的持有期在 10 年以上,出售不动产获取的增值利润可以依法免税-不动产私人持有的长期增值优势;

3、私人持有的不动产可用作出租,出租部分的产生的费用(比如装修费用、维护费用、贷款利息以及不动产折旧等)可以在个税申报中作为费用抵扣;

4、股东私人持有的不动产可出租给自己的公司作为办公场所。而公司支付的租金作为公司费用,可降低公司净利润,合理避税。

劣势:

1、如果私人持有的不动产在出租或出售时出现亏损,该亏损在个人收入所得税申报时只能有限制地与个人收入进行抵消核算;

2、不动产出租所获取的租金收入必须计入个人收入中进行纳税;

3、当股东在不动产和公司中都是股权多数持有者,则可能在税务上产生企业分割的问题。这种情况下个人的租金收入除了纳个人收入所得税,还需要纳营业税。

以公司名义购置不动产

优势:

1、在不动产购置过程中产生的相关费用(比如看房交通费、咨询费、公证费用或房屋改建费等)可以作为公司费用入账,降低公司应税利润;

2、不动产购置过程中产生的相关费用所含增值税可在一定条件下申请全额退返;

3、出租或出售不动产产生的亏损可无限制地与公司利润进行抵消核算;产生的利润作为公司应税利润的税率一般低于个人所得税的税率;

4、不动产日常相关费用(水电、暖气、利息、折旧等)可作为公司费用;

5、不动产作为公司资产折旧率更高(特别是新的不动产)不动产作为公司资产在继承上有更多的税务优势。

劣势:

1、不动产作为公司资产将自动被纳入公司的担保资产,在公司破产清算时负有清偿义务;

2、不动产作为公司资产在再出售时的价值增值部分需要纳税;

3、新公司购置不动产很难在金融机构获得贷款,一般需要向股东借款(股东债权让位的问题)。


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